当前时期，相关研究团体持续关注商业领域与民众购买行为的最新变化，计划于十一月十二日至十三日在上海开展2025观点商业盛会，同时将发布年度专题——《增长的期待》。

我们将借助细致考察、探讨和访问，展示一些于动荡局面中积极求变、以革新引领前景的企业和个体，借此铭记他们在产业迈向优质增长时期的心得与实践。

观点网 九月时分，广州持续酷热难耐，美林M·LIVE天地顶层的茶室“奢心茶集”环境幽静祥和。茶室内部自成一方净土，远离尘嚣之外，楼下的喧嚣声浪抢先一步随热浪渗入馆内。众多车辆驶过柏油路面发出阵阵沙响，夹杂着引擎与电机的低沉轰鸣，仿佛形成一片连绵不绝的波涛，将整个商场建筑群环抱其中。

商场北部靠近商场的车道，噪音最为轻微，车辆常常选择这条路缓缓驶入。西边座山姆会员店周边，车马往来变得频繁，嘈杂声也随之增强。至于商场南部，车路上始终回荡着持续不断的引擎轰鸣，虽然节奏不快，却从未间断，它构成了广州东进道路上一道永恒的风景，连楼顶品茗的人都能感受到那份忙碌。

美林M·LIVE天地地处广州国际金融城东部商圈，邻近黄埔大道这条城市要道，同时也是地铁5号线三溪站的直接覆盖区域。面对如此庞大的车流与客流，很难相信三年前这个项目还鲜为人知，对于负责该项目的人来说，这既是幸运也是考验。

我们在茶馆碰到了美林商旅集团副职总裁武斌，他曾经在万达商管公司、银泰商业公司、合生商业集团工作过，具备在全国管理将近一百家购物中心建设与开业的经历。

武斌先生作为经验丰富的项目管理者于2023年伊始进入美林基业集团，负责推动项目的深度优化，在两年期间对美林M·LIVE天地实施了全面的改造工程，显著提升了空间品质，使其发展成为广州东部地区的商业典范，并位列广州城市消费场所的前三名，成为市民首选的购物目的地。

他是如何做到的？

2023年疫情反弹造成经营困难时，美林M·LIVE天地的重心在于维持客流，填补空置商铺，控制开支；2024年则要着力于餐饮业发展，强化运营管理，构建高效协作体系；2025年将致力于提升顾客品质，创造新的增长点，丰富商业形态，这是武斌所阐述的规划方向。

存量破局：重新嵌入城市消费生态

近年来，中国商业地产正经历一场深刻的转型。

当前国内城镇化水平即将达到70%，房地产业迅速从追求规模增长转变为注重资产维护，原先依靠大量开店模式建立起来的传统商场，例如家具专卖店等，正面临经营难题。不少曾经声名显赫的家居品牌开始缩减业务范围，甚至选择撤离行业。

美林M·LIVE天地经历了显著的变化，这一转变在业内是难得的逆向发展范例。

资料表明，美林M·LIVE天地在2004年就已经获得了土地使用权。项目刚开始建设时，广州天河区与黄埔区相邻的地带是广州家居产业的主要聚集区域。

由于城市扩张带来的好处，2010年“美林国际空间饰品采购中心”，也就是美林项目，开始使用了，但在随后的几年里，因为行业情况改变和经营上出了问题，它经历了“开始营业-进行改动-生意不好”的多次过程，甚至有时候几乎成了没有用的东西。

但是美林项目自身的客观条件相当不错，与其它资产不一样，现有的家具卖场反而更易于重新规划利用，武斌强调。

该类设施在动工之际，通常预先设定了五万至十五万平方米的广阔面积，显著高于常规建筑层高和主要通道，同时配置了宽敞的货物卸载区、辅助设施以及停车场地，以此降低其向多功能商业中心转型的难度。

更为关键的是，凭借起步优势，众多老牌家居商场往往已经占据了中心地段和主要交通要道。

二零一四年，广州市确立了向外扩展、向内提升、向东迁移、向西对接的总体布局，广州国际金融城随即启动建设。紧接着，打造以国际金融城和黄埔临港经济区为双核的全新商务中心区的构想也被纳入规划。

现在广州正加速向东拓展，国际金融中心与黄埔临港中央商务区的轮廓正在天空中显现出来。美林项目恰好坐落于这两个关键区域的中心地带，并且它的规模非常庞大，附近几乎没有其他同等规模的竞争项目。

2018年，美林基业集团的两代掌门人刘远炳与刘根智联手推动，促使一项改造工程正式展开，这项工程旨在翻新将近二十年未曾更新的老旧商业物业。原先经营模式落伍、顾客动线不便、访客量少的家居购物场所，经过精心设计，转变为一个总投资高达六十亿元，总建筑空间近三十万平方米，并且计划分三个阶段逐步落成的商业中心“美林M·LIVE天地”。

该项目第一阶段（东座）是在原有商业楼宇改造而成，主要服务居民购物需求，整体空间达十万平米；第二阶段（西座）设计为时尚风格的商业街区，占地十二万平米；第三阶段计划建设六万到八万平米区域，会设立一个结合产业与商户的零售中心。

整体规划全部结束，重建工作也顺利结束之后，美林M·LIVE天地在2019年8月和2021年7月分别完成了东西两馆的全部开业工作，并且迅速成为国内唯一一个同时拥有山姆会员店和宜家家居这两大核心店铺的商场。

这里有宜家、山姆、金逸IMAX双巨幕影院等核心主力店，同时聚集了超过200个品牌，这些品牌涵盖了特色餐饮、服饰零售、3C数码、儿童体验与零售、生活配套等多元业态，美林M·LIVE天地因此迅速发展成为广州城区客流量最密集的购物中心之一。

山姆和宜家为项目增加了不少把握力。刘根智在观点新媒体的采访中讲过，2020年虽然新冠疫情有影响，美林M·LIVE天地项目一期每年的客流量始终不低于1200万人次。2021年西座开业后，项目有了更多转机。

不过，人潮涌动之中，项目成长以及疫情过后所造成的结果，比预想的要大得多。

流量有方：客流、客质的精准手术

二零二三年开春，主要调整工作转由武斌负责，他须应对当前极为严峻的局面。

设备方面，商场东边部分修缮并不全面，存在渗漏、光线不足、电力承载能力有限、升降设备维护不及时等诸多问题。运营层面，车辆停放路径及运作方式杂乱无章，顾客流动缺乏指引和分区，宣传推广效果不佳等等。

因为受到疫情的重大冲击，项目在疫情消退后遭遇了客流量锐减的情况，武斌这样说道，美林M·LIVE天地也经历了一次铺位减量的过程，在2022年末至2023年初期间，东区和西区合计出现了将近三十家空置的店铺。

有消息表明，当时作为租赁主体的餐饮行业经营者中，百分之七十属于难以承受压力的零散店铺，此外，商场还需应对疫情时期产生的租金减免事宜。

这家仓储式商店曾被视为最主要的客流汇集地，在其刚开始运营的时候，场内商业布局和品牌组合之间存在严重脱节，导致众多山姆会员对现状表达不满。顾客们普遍反映，美林品牌与他们的购物层次和期望不太相符。武斌表示，由于山姆会员的消费群体特征与商场入驻的品牌档次、顾客消费能力不匹配，双方难以产生积极的互动效应。

转折点始于2023年启动的“爆改”计划。

武斌自2023年伊始，便率领商管团队对广州美林天地项目展开全面分析与重新规划。他们综合考虑了区域特点、产业长处、本土文化、交通通达度、物业类型，以及广州东部消费习惯的研究。据此制定了项目未来五年的商业推进与优化方案。明确每年需达成的具体指标和重点突破方向。促使团队自上而下构建出精准可衡量、易于掌握、切实可行的有效策略。

当前阶段，商业领域的较量不再取决于体量与效率，而是体现在对产品线的精细布局以及客流的有效管理上。同时，必须着手修补既有物业的不足之处，停车场方面的问题也亟待解决。武斌认为，停车场是商业活动的首要客流汇集点，其作用远超商场招商对顾客选择的影响力。

那个时段美林M·LIVE天地总共设有2500个停车位，这些车位被划分成五个不同的区域，车辆汇集的地方交通堵塞严重。位于西边的山姆会员店，其地下停车场有1600个车位经常闲置。“找车位比购物更费劲”，每逢周末客流高峰，进出场的顾客常常在漫长的排队中失去耐心。

二零二三年上头，武斌投入许多精力在停车场钻研车辆来去的路线、场内管理、指示牌设置、怎样提高效率等问题。不少商贩还给他取了个外号，称他是“停车场看管员”。武斌打趣说。后来商贩们渐渐明白了这项重要变革的意义，认识到它对商场初期稳定经营的价值。

武斌带领团队着力解决停车难，在停车资产服务运营商阳光海天的协助下，开展诸多改进措施，例如，在政府部门积极推动下，联合交警部门，对黄埔大道及相关支路高峰时段车流进行有效引导和优化治理；同时，推进停车场信息化平台建设，强化对不同车辆标识的检测，并实施数据统计与研究工作。

停车场各层车道将重新施涂不同颜色，以便顾客根据色彩判断位置；此外，需强化引导车辆服务的操作规范管理，增强管理人员业务能力与态度，管理人员会协助顾客取购物车、装载物品，以此方式提高车位使用效率。

对于数量最多的西边车辆通行，我们同样实施了众多调整措施，包括在不同时段疏导，选择楼层改变路线，以及通过立体交通进行引导。

成效十分显著，2024年期间，停车场使用效率大幅提高，达到原先五倍以上，顾客出入车辆所需时长锐减为几分钟，美林M·LIVE天地因此接连三年赢得沃尔玛授予的“年度最佳合作伙伴称号”。

另外，针对黄埔大道和桃园中路交通堵塞状况，美林M？LIVE天地在桃园交叉点主动后移边界线，将公交停靠点往东挪动，同时扩宽了路面，另外设置了专用右转通道，以此减轻右转进入山姆会员店的车辆通行负担。

停车场改造算是个开始，深入挖掘客流的关键在于本地化吸引，美林M？LIVE天地一直紧跟城市发展规划。

广州地方本身旅游资源就很丰富，其得天独厚的地理位置，也使其成为港澳游客前往内地的关键中转站之一。此外，依托广州向东发展的战略规划，项目周边汇聚了金融城、黄埔临港中央商务区、琶洲电子商务总部、琶洲展览中心等众多产业园区，武斌就率领团队有计划地开拓港澳游客和商务人士这两个客源群体。

美林M·LIVE天地联合广州公交集团旗下中运交通以及携程商旅，共同开辟了官方港澳跨境巴士的停靠站点，精心构建了广州市内最出色的港澳旅客服务设施，包含行李托付、紧急文件打印复印、雨天应急用品等九项便利服务，以此增强港澳地区游客的旅程感受。

统计表明，从2025年1月启用开始，这个站点每天有16对巴士往返香港，周末及假日增至30对，总共已为香港旅客服务超过10万人次。至于澳门直达巴士的停靠点，则是在2025年7月刚刚启用，现阶段每天仅安排2对往返车次。

该项目紧邻广交会展馆，是附近规模最大的商业中心，因此与广交会合作举办“展会特色活动”，为参与者提供餐饮和购物方面的特别优惠，从而吸引了众多外国客商光顾。其中最显著的现象是，东楼一层正门开设的星巴克分店广州可靠婚外情取证公司，已经成为外国顾客经常光顾的场所。武斌对此表示。

另有一面，武斌谈到针对邻近人群，他会尽力让顾客每七天光临一至两次。

为了吸引顾客，除了借助山姆会员店和宜家家居这两个主要客流来源外，美林M？LIVE天地还增设了多种特色服务，例如开设花艺沙龙、茶室、创意市集以及NBA篮球公园等创新项目，同时全年持续举办COSPLAY活动、电竞嘉年华、艺文展览以及音乐驻留大湾区公益唱跳活动等，这些都能为顾客带来情感上的满足，从而有效吸引人流。

采取多种方法，美林M？LIVE天地的品质和访客数量不断进步。武斌表示，目前项目在工作日，访客数量稳定在10到12万人之间，在周末，每日访客达到20万人以上，在假期广州靠谱侦探公司，每日车流量维持在1.35到1.4万辆的水平。

业态革命：拒绝“大而全”，押注 “精准细分”

流量管理之外，让武斌投放了更多精力的是“商户矩阵的重构”。

商业地产行业里，很多开发商习惯打造规模庞大且商品种类繁多的中心，但武斌却采取不同策略，坚持美林M·LIVE天地不应是售卖各类商品的综合性场所。

这种“减法思维”源于他对广州消费市场的洞察。

广州高端商场只有太古汇这一家，折扣店非常少，多数商场都面临模式单一的问题。武斌指出，现有项目要生存下去，必须根据当地情况，确立独特的经营方向。

广州的消费特色，普遍被理解为“平靓正”，这个粤语词汇涵盖了“价格实惠、品质上乘、物有所值”三层含义，它源自西关骑楼的民间经验，如今已演变为城市消费的基本准则。

必须做好广州的本土刚需，将这种需求对接起来。在武斌的推动下，美林M·LIVE天地实施了广泛的商户更换，淘汰了非核心的大规模餐饮，引进了快时尚品牌，其余可调整的店铺也做了变动……去除受网络购物影响严重的男式正装、女士鞋履等品类，集中面向本地居民消费，增强餐饮服务与体验式商业的比重。

调整之前，美林M·LIVE天地的饮食行业大多是独立经营者，许多店铺缺乏品牌管理能力，同质化现象十分严重，比如有四家牛蛙店和五家酸菜鱼店，这种商品种类高度集中，导致消费者失去新鲜感，店家也难以盈利。

从2024年开始，武斌和其团队着手实施餐饮业务精简计划，一方面着力增加店内餐饮的份额，另一方面逐步去除重复的商业模式，重新引进费大厨、湘辣辣、寿司郎等具有全国或区域影响力的连锁企业，以及摩打食堂、一龍拉面、茶月山等本地知名的微型连锁品牌，最终形成了包含21个高人气餐饮细分领域的组合。

武斌还提出，各种类别只保留少数几个领先企业，要增加餐饮店铺密度，着力吸引第一家店铺和有特色的店铺，品牌签约时间要缩短，尽可能做到合同到期不再续约，以维持市场的活力。

在空间安排上，注重各类商品与冷暖区域的合理分布。比如，在以往人流量小的角落，组合了“潮发（潮汕牛肉火锅）”、“凡塔斯（西餐）”以及“西塔老太太（韩式烤肉）”这几家餐饮店，使得这个区域从无人问津之地转变成了热门打卡之处。

美林M·LIVE天地内，餐饮品牌店铺数量众多，其中坪效位居本市前三甲的占比高达75%个，另外，不少餐饮店在本地的经营业绩也稳居首位。

武斌还精准洞察数字产品消费新动向，着力构建互动空间。该方案中，特别是在港奥游客巴士站周边地带，美林M·LIVE天地把电子产品专区转变成前沿探索站，高科技电子产品、飞行器、家庭自动化设备是推介核心。

游客从香港来到广州，他们最感兴趣的是新兴科技文化产品，以及本地的特色小吃，我们提供了丰富的体验活动，他们很乐意花上半天时间进行体验。武斌谈到，美林M·LIVE天地从不将科技产品作为附属设施来建设。

据了解，华为和小米两大品牌在项目里分别建立了单层面积达800平米的广州最大“华为智能生活馆”，以及小米全国首个“超级旗舰店”，跨层面积达到1400平米。特别要指出的是，这个华为智能生活馆在广东省的业绩排名第一，在全国排名第二。

此外，在美林M·LIVE天地的能源创新版块，武斌没有沿用老式的“车行区”构造，转而使用“分散式陈列”，消除了单调的氛围，增强了顾客的体验流畅度，每个新能源展示单元的周边都设有简餐饮品店或化妆品售卖点，确保顾客的停留时间不会中断。

极氪、理想、华为、蔚来、小鹏这些品牌均匀分布在销售区域，并配备了周密的试驾流程路线。美林M·LIVE天地顺利构建了整体化新能源车辆体验体系，场地内部分电动车的试驾流转比例达到四成以上。

消息显示，2025年美林M·LIVE天地计划销售新能源车6500台，实现销售额超过20亿元，将保持作为广州东新能源销售主要区域的地位。

对儿童领域的专注，更加彰显了武斌的敏锐洞察力。虽然儿童相关商铺的租赁费用不高，但依照“家庭顾客的主要目标是孩子，只要孩子感兴趣，家长就会随之光临”这种思路，美林M·LIVE天地规划了儿童鞋帽服饰、婴儿车与玩具、青少年摄影服务、电子游戏场所等多种商业类型。

纵观2023至2024年这两个年度，武斌率领团队共优化了103个品牌项目，新增办公场所面积总计1.6万平方米，这一举措被形象地比喻为“为疾驰列车更新车轴”。

二零二三年疫情消退后，美林M·LIVE天地把重心放在吸引客流、填补空置、降低开销上；二零二四年的工作重心则是优化结构、提升营收、丰富商品种类。武斌对此做了归纳。

成效相当显著。统计表明，二零二三年美林M·LIVE天地销售总额较上年提升了四十六点三三成，到访人数增加了四十五点二九成。二零二四年，该项目的年度访客量突破四千二百五十万次，较前一年增长了二十一点六二成，年度营收总额超过五十八亿元，增长幅度达到了十二点一七成。

2025年，武斌没有停留在原有水平上，而是以“把握发展机遇、引领行业方向、塑造企业标识”为准则，持续推动项目的进步和优化。

该项目依次增加了木棉烧烤这一餐饮品牌，随后又引入了流浪泡泡·破破烂烂的烤肉店，接着是九色云，再加上顺德牛少粥底火锅，然后是二姐小伙夫，随后又有了鸟鹏居酒屋，紧接着是渝月川菜，之后又增加了朵拉韩小馆，最后还引入了太二酸菜鱼等餐饮品牌，此外还引入了拍刻风照相馆、新氧青春皮肤管理中心、B.Duck小黄鸭城市乐园等零售体验品牌。

此外，美林M·LIVE天地还遭遇1.3万平方米众多商业铺面即将到期需要招租，现阶段租赁业务已接近尾声，这些铺面大概在十一月可以开始营业。

美林M·LIVE天地西座的那个占地三千平米的天台公园JUKEBOX，预计在年底会正式开业，里面会设有餐酒吧、市井夜市摊位、密室体验馆等不同类型的品牌，还会有明星应援站、歌友会、电音节、啤酒节、唱片集市、落日剧场等特色场景和活动安排，以此来提升这一带的消费活力。

有消息称，2025年上半年，美林M·LIVE天地的销售额与客流量较去年同期增长都超过百分之十，销售额为31.33亿元，客流量超过2264万人次，数量庞大。根据计划，全年项目营业额预计将突破65亿元广州商业调查，其中不包含新能源汽车销售部分，客流量目标为4800万人次。

以下为观点新媒体对美林商旅集团常务副总裁武斌先生进行的访谈内容节选：

观点新媒体：您对现在商业的运营有什么看法？

武斌说，如今众多商场只看重客流量，只关心能赚取多少租金，却忽视了零售经营的核心要义。过去，购物中心主要依靠电影院、超市和餐饮这三个支柱来创造利润，现在电影院和超市都趋于没落，只有餐饮相对繁荣，然而商场管理团队在扶持餐饮商家经营方面究竟付出了多少努力？

如今很多商业中心的管理方转型为物业管理机构，不再过问商户的营业事务，将来它们的经营场所可能会被美团之类的本地生活服务平台所取代。

本地服务应用在信息汇集和解读方面表现突出，商家业绩优劣、顾客平均消费金额、区域位置靠前程度、社会评价高低，均有相关记录，还能为物资供应提供指导，乃至掌握产品定价，可借助信息精确调控商业运作。

商管公司若不作为，其立足之地将难保。目前观察，这一现象已然显现。

观点新媒体：未来商业运营的趋势是什么？

武斌：未来消费市场是哑铃型的，高端和低端强，中端弱。

因此，必须将情感营销和实用价值融合，首发产品选择至关重要，流量管理同样重要，不能仅依赖打折、举办活动，需要营造生活理念。

此外，要结合当地情况灵活变通。比如广州开展零售业务存在挑战，高端品牌和奥特莱斯等商场数量有限广州商业调查，顾客消费多为基础需求。因此必须专注本地市场广州商业调查，不追求商品种类齐全，租户的品牌组合也要相应更新。

但美林M·LIVE天地吸引了许多黄埔区居民光顾，黄埔区聚集了一百多家世界五百强企业，这些企业的产业工人购买力其实强于白领阶层，他们有家庭也有孩子，因此消费更加注重实际用途。

外来居民在广州市首先购置车辆和房产，该市交通系统完善，汽车成为必要配置，因此美林品牌的电动汽车销量表现优异。

观点新媒体：存量商业的改造要注意哪些方面？

武斌：存量时代的商业竞争， 本质是“专业能力”的竞争。

应当注重专业队伍的建设，善于借助职业管理者来负责项目运作。存量项目的更新改造需要秉持长远眼光，港资公司不论人员怎样更迭，其战略蓝图不轻易调整的行事方式值得学习。

其次，商业管理企业不能失去管理能力，变成单纯的转租方，商业管理团队需要深入介入商家的日常经营事务。

第三点，现有的改造工程不可随意模仿，缺少针对本地的调整。许多方案直接套用上海、北京、杭州等地的流行做法，却没考虑到地域的不同特点。

在地优势+深度运营，才是存量项目的护城河。